Комитет по жилищной политике

• Общая характеристика
• Особенности состояния конструктивов
• Разбивка домов по управляющим компаниям и ТСЖ

Панельные и кирпичные здания, построенные после 1970 г.

Большинство конструктивов жилых зданий г. Мурманска (фундаменты, панели, перекрытия) находятся в нормальном техническом состоянии, за исключением домов с внешними повреждениями и домов построенных с браком при строительстве. Это происходит потому, что основную массу жилищного фонда г. Мурманска (62,4% всей жилой площади) составляют панельные и кирпичные девятиэтажки и пятиэтажки, построенные после 1970 г. В этот период в Мурманске был введен в эксплуатацию домостроительный комбинат, и развернулось массовое жилищное строительство. Конструктивы жилых зданий, построенных после 1970 года, еще не отработали нормативный срок своей эксплуатации.

Главной проблемой данной категории зданий является проблемы крыш и межпанельных швов. Проблема крыш будет рассмотрена ниже. В отношении второй проблемы можно сказать, что комплексной работы по уплотнению межпанельных швов в г. Мурманске не ведется. Согласно нормативным документам швы должны ремонтироваться раз в 7 лет. Однако сейчас работа по заделке межпанельных швов ведется только по заявкам и жалобам граждан. Данный вид работ относится к текущему ремонту жилищного фонда, и осуществляется жилищно-эксплутационными предприятиями и специализированными подрядными организациями. В настоящий момент этого достаточно для того, чтобы проблема межпанельных швов не приобрела в г. Мурманске массового характера.

Проблема уплотнения межпанельных швов в рамках программы «Модернизации жилищно-коммунального хозяйства г. Мурманска до 2007 г.» рассматриваться не будет, так как ее необходимо связать с программой теплоизоляции панелей. Однако последнюю можно разработать только после проведения энергоаудита всего жилищного фонда города Мурманска.

Панельные («хрущевки») и кирпичные здания конца 50-х - 60-х гг. постройки.

Конструктивные элементы кирпичных девятиэтажек и пятиэтажек, построенных в конце 50-х - 60-х гг., также не отработали своего срока службы. Для данного вида зданий актуальна проблема крыш, и частично фасадов (зачастую это следствие плохого состояния крыш).

Панельные пятиэтажки имеют проблемы с крышами, межпанельными стыками и межпанельными швами. Строительство панельных пятиэтажных домов («хрущевок») началось в г. Мурманске в конце 50-х гг. Согласно строительным правилам и нормам после 40 лет эксплуатации диагностике нуждаются межпанельные стыки. Коррозия и разрушение железных стержней панелей может привести к разрушению и трещинам в здании. При плохом состоянии межпанельных стыков может потребоваться даже снос строения. Первые «хрущевки» (ул. Шмидта, 1956 г. постройки) уже нуждаются в проверке межпанельных стыков. Однако, опыта длительной эксплуатации домов данного типа, тем более в условиях Севера, нет. Как долго смогут находиться панельные «хрущевки» в эксплуатации на сегодняшний момент сказать невозможно. На сегодняшний момент жалоб от населения или жилищно-эксплутационных предприятий на деформацию панелей и межпанельных стыков в первых «хрущевках» не поступало. При своевременном мониторинге со стороны жилищно-эксплутационных предприятий состояния межпанельных стыков срок службы первых «хрущевок» может быть увеличен. Не исключено, что к 2008 году встанет необходимость в приобретении дефектоскопов для контроля за состоянием межпанельных стыков.

Кирпичные здания 30-х-50-х гг. постройки.

Главной и основной чертой данного типа зданий является необходимость их полного восстановления после длительных сроков эксплуатации. Считается, что частичный капитальный ремонт не решает всех проблем данной категории зданий. Основная из них заключается в необходимости реконструкции дома, с заменой деревянных перекрытий (как пожароопасных) на железобетонные, что невозможно сделать без комплексного капитального ремонта (ККР). Помимо этого, в «сталинских домах» часто необходимо полностью менять инженерное оборудование и внутридомовые сети.

По рекомендуемым нормативам эти дома должны быть поставлены на ККР с временным выселением проживающих там граждан, после 24 лет эксплуатации. Общая потребность в средствах на ККР данного жилищного фонда составляет (по данным 2003 г.) – 2349 млн. руб.

Однако, учитывая огромные финансовые средства необходимые для ККР, а также, то, что большинство квартир в данных домах находятся в собственности граждан, проведение реконструкции данных домов представляется малоперспективным. Необходимо также учитывать, что в данных домах сделаны достаточно дорогие ремонты. Опыт эксплуатации зданий с деревянными перекрытиями показывает, что сроки службы при своевременном проведении диагностики и ремонтов может быть значительно выше нормативных (60 лет). Практика показывает, что в замене часто нуждаются не все деревянные перекрытия, а только перекрытия верхних этажей, пришедшие в негодность в результате протечек с крыши.

Актуальной проблемой для данной категории зданий является также проблема кровель. Большинство «сталинок» имеет жесткую кровлю, которая не ремонтировалась длительное время, что привело к тому, что она нуждается не только в замене покрытия, но и в реконструкции. Из-за неудовлетворительного состояния крыш многие кирпичные дома 30-х-50-х гг. постройки нуждаются в ремонте фасадов. Многочисленные протечки с крыш привели к отслаиванию и растрескиванию штукатурки, выпадению кирпичной кладки, разрушению элементов архитектурного оформления. В настоящее время работа по капитальному ремонту фасадов домов 30-х-50-х гг. постройки ведется в Октябрьском округе. Выполнен ремонт фасадов (наружная часть) по 17 домам, расположенным на проспекте Ленина, что составляет примерно 23% от необходимого объема работ.

В программе по модернизации жилищно-коммунального хозяйства г.Мурманска до 2008 г. не будет рассматриваться реконструкция данного фонда и проведение ККР. Предполагается, что капитальному ремонту подвергнутся отдельные конструктивы зданий (например, кровли), но не весь дом целиком.